Singapour , la cité-État qui interdit la gomme à mâcher à freiner la litière, montre le reste de l'Asie comment refroidir une bulle immobilière.
Cette année, le gouvernement efforts de jusqu'à rampe pour faire baisser les prix de l'immobilier qui ont bondi à un niveau record, en adoptant certaines de ses mesures les plus strictes, y compris un plafond sur la dette à 60 pour cent du revenu de l'emprunteur, les droits de timbre plus élevés sur les achats de maisons et une augmentation réelle les droits de succession. La combinaison et le calendrier des bordures est la plus complète entre les gouvernements aux prises avec des bulles immobilières, selon Vishnu Varathan, économiste chez Mizuho Bank Ltd
Les bâtiments résidentiels tiennent dans le secteur du chemin Grange de Singapour. Photographe: Nicky Loh / Bloomberg
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Les bordures se révèlent plus efficaces que dans Hong Kong et la Chine , où les décideurs ont expérimenté avec une variété d'initiatives visant à tempérer la flambée des marchés du logement. Les prix des maisons à Singapour ont gagné 33 pour cent depuis 2009, alors qu'ils ont plus que doublé à Hong Kong dans la période.
«Le gouvernement a adopté toutes ces mesures assez tôt», Vikrant Pandey, un analyste basé à Singapour UOB Kay Hian à Pte, l'unité titres de prêteur troisième plus grand de l'Asie du Sud-Est, United Overseas Bank Ltd (UOB) , a déclaré. «Ils veulent contenir une bulle d'atteindre des niveaux où il fait baisser l'ensemble du système."
Les prix des maisons à Singapour a connu la croissance la plus lente en six trimestres au cours des trois mois terminés le 30 septembre Les ventes ont diminué et la croissance des prêts hypothécaires est tombé à 13 pour cent en Juillet de 18 pour cent il ya deux ans.
La ville-Etat, sur une île au large de la pointe sud de la péninsule malaise, a commencé à introduire des bordures il ya quatre ans après les prix des maisons ont grimpé de 25 pour cent dans les deux ans jusqu'en 2008. Le gouvernement du Premier ministre Lee Hsien Loong a intensifié ses efforts alors que les prix ont fait un bond de plus de 40 pour cent, grâce à la faiblesse des taux d'intérêt, la demande des Singapouriens locaux de mise à niveau de gouvernement à un logement privé, ainsi que les acheteurs en provenance de Chine et d'Asie du Sud-Est.
Prêt plus strictes
Les gains ont conduit à Singapour étant rangé la ville la plus chère pour acheter une maison de luxe en Asie après Hong Kong en propriété courtier Knight Frank LLP dans un rapport de la richesse en Mars. Shanghai a été classé troisième et Pékin quatrième dans le rapport du quatrième trimestre de 2012.
Le prix moyen d'une copropriété neuve de 1000 pieds carrés est compris entre S $ 1,000,000 (799,000 $) et S 1,2 million de dollars, selon le courtier basé à Londres Savills Plc. (SVS) À Hong Kong, où les prix ont plus que doublé depuis le début 2009, la moyenne pour un appartement de taille similaire est entre 8,1 millions de dollars HK (1,04 millions de dollars) et 12,8 millions de dollars HK, selon Midland Holdings Ltd, le plus grand agent immobilier de la ville.
Paiements plafonné
A Singapour, le gouvernement a augmenté l'acompte minimum sur les achats des résidences secondaires, introduit de nouvelles taxes pour les acheteurs étrangers et des entreprises, et a ajouté un droit de timbre pour toutes les propriétés résidentielles. L'Autorité monétaire de Singapour a déclaré 28 Juin que les prêts au logement ne doivent pas dépasser un ratio service de la dette de 60 pour cent. En Août , la banque centrale alors coupé la période maximale pour les nouveaux prêts à acheter un logement public, où environ 80 pour cent des Singapouriens en direct, par cinq ans à 25 ans. Versements hypothécaires ont été plafonnées à 30 pour cent des revenus bruts mensuels, soit une baisse de 35 pour cent, selon le Conseil du logement et du développement.
"Les mesures de prêt sont plus meurtrières que les autres mesures", a déclaré David Neubronner, directeur national des ventes de projets résidentiels à Singapour au courtier Jones Lang LaSalle Inc. (JLL) "Les prix des maisons resteront stables au cours des six à neuf prochains mois."
Les restrictions sont déjà dissuadent les acheteurs potentiels tels que Jeremy Ong, un dentiste de Singapour, qui était prêt à dépenser S 2 millions de dollars pour acheter un appartement.
"Les dernières mesures de prêt sont durs et les taux d'intérêt vont monter", a déclaré Ong, 32 ans, qui avait été à la recherche d'un appartement de trois chambres à proximité du quartier commerçant d'Orchard haut de gamme. "J'avais prévu de prendre un prêt pour 80 pour cent de la valeur de la maison, mais je ne suis pas sûr que les nouvelles règles combien je vais obtenir car j'ai aussi un prêt de voiture."
Baisse des ventes
Alors qu'un indice de prix de l'immobilier privé résidentiel a augmenté pour atteindre un record 216,2 points dans le trimestre terminé le 30 septembre, la hausse de 0,4 pour cent a été la plus faible depuis le premier trimestre de 2012, selon les chiffres provisoires de l'Autorité de réaménagement urbain le 1er octobre .
Les prix des appartements ont baissé de 0,5 pour cent dans les premiers quartiers au troisième trimestre, plus de la baisse de 0,2 pour cent au cours des trois mois précédents, les données URA le 1er octobre a montré.
Les ventes de logements privés de la ville ont glissé de 52 pour cent à 1,246 en Septembre de l'année précédente, l'autorité a déclaré aujourd'hui.
Développeur "vents contraires"
Neubronner estime ventes de logements neufs privés cette année pourrait tomber à 15.000 unités à partir de 22,197 unités en 2012.
"C'est ce que le régulateur veut, le principal objectif est de modérer la croissance des prêts et correction des prix avec les mesures mises en place», a déclaré Linda Lee, vice-président senior basé à Singapour, des dépôts et des prêts garantis chez DBS Group Holdings Ltd, le plus grand prêteur de l'Asie du Sud-Est. «Ils veulent aussi que le consommateur d'être plus prudent lors de l'application pour les prêts afin qu'ils puissent contrôler la dette globale du pays."
Le ralentissement commence à se faire du mal développeurs. CapitaLand Ltd (FSSTI) et City Developments Ltd, deux grands constructeurs de Singapour, a déclaré au cours des trois derniers mois, ils s'attendent à ce que «vents contraires» du marché de l'immobilier de la ville à cause des dernières mesures.
Les marges bénéficiaires des développeurs pour les ventes récentes de projets résidentiels a chuté à 11 pour cent de 22 pour cent six mois plus tôt, Standard Chartered Plc analystes, dirigée par Regina Lim, a déclaré dans une note à ses clients le 18 septembre Les marges bénéficiaires nettes pourraient tomber à moins de 10 pour cent au cours des 12 prochains mois, selon le rapport.
CapitaLand a déclaré en Juillet, elle a vendu 139 unités d'habitation dans l'île-Etat dans les trois mois terminés le 30 Juin, 31 pour cent de moins que durant la même période l'an dernier.Développements Ville (CIT) dit le 6 août, il s'attend à ce que le volume des ventes résidentielles privées à décliner et les prix à modérée dans le segment de marché de masse due à un resserrement des emprunts bancaires.
Ralentissement de la croissance
"Les ventes de maisons seront plus faibles et les effets sur les prêts hypothécaires en termes de croissance des prêts plus lent continueront à se faire sentir au cours des prochains trimestres", a déclaré Ken Ang, analyste chez Phillip Securities à Singapour Pte.
Les taux hypothécaires sont également en hausse. Les coûts d'emprunt à Singapour, qui ne fixe pas les taux d'intérêt pour gérer la politique monétaire, sont entraînés par des taux mondiaux, en particulier ceux des États-Unis, où les rendements obligataires ont augmenté l'an dernier que la croissance économique reprend et la Réserve fédérale estime effilée stimulus.
Une «grande majorité» des prêts hypothécaires à Singapour ont un taux variable, ce qui signifie que les ménages devront faire face à des remboursements mensuels plus élevés lorsque les taux d'intérêt «normaliser» le MAS a déclaré en Juillet, en se référant aux attentes que les taux vont repartir à la hausse.
Les risques des emprunteurs
MAS estime qu'entre 5 et 10 pour cent des emprunteurs pourrait être surendetté sur leurs achats de biens avec un total de paiements du service de la dette dépasse 60 pour cent de leur revenu. Une augmentation de 3 points de pourcentage des taux hypothécaires augmenterait la proportion d'emprunteurs à risque par autant que 15 pour cent, selon le MAS.
Le taux variable hypothèque moyenne de 25 à 30 ans a augmenté de 1,3 pour cent d'environ 0,9 pour cent il ya un an, a déclaré Keff Hui, directeur à Mortgage Supermart Pte, une maison de courtage basée à Singapour.
C'est une Ong risque, le dentiste, dit qu'il veut éviter.
«Je suis inquiet pour le service du prêt que les taux d'intérêt commencent à augmenter", at-il dit.«J'espère que les prix de l'immobilier vont baisser à des niveaux plus abordables."
Accession à la propriété
Sous son premier Premier ministre, Lee Kuan Yew, la ville a été transformé d'un marigot coloniale au cours de son indépendance en 1965 dans l'une des nations les plus prospères de l'Asie. L'une des principales politiques de Lee était le logement public, la construction d'appartements modernes où 82 pour cent des Singapouriens qui vivent maintenant, selon le site de la Housing & Development Board.
Le taux d'accession à la propriété pour les ménages résidents était à 90,1 pour cent en 2012, en hausse de 58,8 pour cent en 1980, selon les données du gouvernement. Lee a démissionné comme premier ministre en 1990 et a quitté le cabinet en tant que ministre mentor en 2011.
Singapour n'est pas le seul dans la difficulté à trouver des mesures pour endiguer la progression des prix de l'immobilier, même si l'île-Etat qui interdit la vente de chewing-gum en 1992, s'est avéré plus déterminé. Le gouvernement en 2004 assoupli certaines de l'interdiction sur les ventes de gomme.
Hong Kong
Le gouvernement de Hong Kong, en Février doublé le droit de timbre sur toutes les propriétés de plus de 2 millions de dollars HK et soulevé l'hypothèque minimum des exigences acompte sur tous les immeubles non résidentiels.
Une pénurie de l'offre - 2008-2012 développeurs de Hong Kong a terminé le plus petit nombre d'unités sur une période de cinq ans depuis que le gouvernement a commencé à tenir des registres en 1985, tandis que les ventes de terrains régulières ont été interrompues en 2004 - demande soutenue de la Chine continentale, prix ainsi que des règles hypothécaires moins strictes que dans Singapour, ont vu augmenter régulièrement. Ils sont en hausse d'environ 5 pour cent cette année, selon un indice compilé par Centaline Property Agency Ltd
«De toute évidence, la situation de l'offre de logements serré signifie Hong Kong a moins d'outils pour lutter contre les gains du prix des maisons par rapport à Singapour", a déclaré Hong-Kong Buggle Lau, analyste en chef chez Midland Holdings Ltd (1200)
Les trottoirs de la ville commencent à montrer certains effets. Il y avait environ 11.000 transactions à domicile pour le troisième trimestre, le plus bas depuis le Registre foncier du gouvernement a commencé à rendre les données disponibles en 1996. Prix des résidences vont tomber de 15 pour cent à 20 pour cent en 2014 et devraient diminuer de 5 pour cent cette année, selon UBS AG.
La demande chinoise
La demande de logements en Chine reste invaincu même après le gouvernement de Mars a intensifié une campagne ciblant les villes avec des hausses de prix excessives et le resserrement des limites à domicile achat. Prix en Septembre grimpé le plus cette année à l'année précédente, selon les données privées de SouFun Ltd, alors que le gouvernement a été moins enclins à ajouter aux mesures et aux villes de province, qui reposent sur la vente de terrains pour les revenus, n'ont pas de nombreuses incitations pour les mettre en œuvre sans réserve.
Alors que certains peuvent trouver les règles de propriété de Singapour «draconien», les autorités devraient être préventive et proactive, dit Varathan chez Mizuho Bank.
«C'est louable", a déclaré basée à Singapour Varathan. "Ce sont des mesures de prudence pour s'assurer que vous n'avez pas une version asiatique de la crise hypothécaire aux Etats-Unis"
Pour contacter le journaliste sur cette histoire: Pooja Thakur à Singapourpthakur@bloomberg.net
Pour contacter les éditeurs responsable de cette histoire: Andreea Papuc àapapuc1@bloomberg.net ; Rob urbains à robprag@bloomberg.net
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